Monitoringbericht Wohnen der Stadt Leipzig 2017
Denkmalimmobilien Peter Kirsch

Leipzig ist die am stärksten wachsende Großstadt Deutschlands. Der Wanderungssaldo beträgt über die letzten 5 Jahre durchschnittlich rund 12.000 Neuleipziger pro Jahr. Das natürliche Bevölkerungswachstum durch Geburtenüberschuß steigt seit 3 Jahren kontinuierlich an und lag 2016 bereits bei knapp 900 Bürgern. Das Wachstum der Stadt strahlt inzwischen auch positiv auf die umliegenden Städte und Gemeinden, wie Taucha, Schkeuditz, Markranstädt, Markkleeberg und Zwenkau aus.  Ein weiterer Trend ist die Verjüngung der Stadtbevölkerung. Das Durchschnittsalter liegt aktuell bei unter 43 Jahren und sinkt durch den hohen Zuzug jüngerer Menschen und durch den Geburtenüberschuß weiter ab.

Die Neuleipziger benötigen Wohnraum.  Wo dieser in guter Qualität verfügbar ist, wird hingezogen. Daher weisen zwangsläufig die Stadtteile mit dem größten Sanierungs- und Neubauanteil auch die höchsten Bevölkerungszuwächse auf. Denn der marktaktive Leerstand liegt nur noch bei rund 3%. Dabei stammen die meisten Wohnungen im Segment marktakiver Leerstand aus dem DDR-Wohnungsbau (Plattenbau) nach dem Jahr 1961.

Da die Zahl sanierungsbedürftiger Wohnungen (in der Regel mit Denkmalschutz) bereits auf etwa 9.000 gesunken ist, nimmt die Neubautätigkeit stark zu.

Für die nächsten Jahre ist der Bau/Sanierung von mehr als 11.000 Wohnungen in Planung.

Sanierungsbedürftige denkmalgeschützte Häuser werden Mangelware

Schaut man auf den marktinaktiven Leerstand, der durch Sanierung (meist unter Denkmalschutzauflagen) zu aktivieren ist, so zählen zu den noch stark durch Denkmalsanierung geprägten Stadtteilen Sellerhausen-Stünz, Anger-Grottendorf, Schönefeld-Abtnaundorf, Thekla, Paunsdorf, Lindenau, Wahren und Möckern.

Die stetig steigende Bevölkerungszahl und der beständig sinkende Leerstand führen zu einer seit rund 5 Jahren stärker werdenden Preisdynamik sowohl bei Mieten als auch bei Kaufpreisen für Wohnraum.

Besonders deutlich wird die Mietpreisentwicklung bei der Betrachtung der Wieder- und Neuvermietung von Wohnungen. Hierunter fällt auch die Erstvermietung von sanierten denkmalgeschützten Objekten oder von Neubauten.

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten (2016) liegen hier im Segment Altbau (Baujahr bis 1948) zwischen 4,70 €/m2 (einfacher Wohnwert) und 9,00 €/m2 (sehr guter Wohnwert). Die Mietpreise für Neubauwohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert kosteten im Schnitt 7,50 €/m2, mit gutem Wohnwert 9,50 €/m2 und mit sehr gutem Wohnwert 11,50 €/m2. Frisch kernsanierte denkmalgeschützte Altbauten liegen in etwa auf dem Niveau von Neubauten und bei sehr schönen Ensembles sogar leicht darüber.

Mit der zunehmenden Anpannung am Leipziger Wohnungsmarkt sind auch die Kaufpreise deutlich gestiegen. So erhöhten sich die Preise für bereits sanierte Häuser von 2010 bis 2016 im Schnitt um 26%. Wesentlich deutlicher stiegen die Preise für unsanierte, denkmalgeschützte Häuser um sagenhafte 63%!

Dies hat enorme Auswirkungen auf die Aktivierung des Leerstands in diesem Segment. Die Sanierungstätig verlangsamt sich, und die Preise für Objektsanierungen mit Denkmalvorteilen verteuern sich.

Dennoch ist der Trend am Leipziger Immobilienmarkt ungebrochen und die Entwicklung geht weiter.